Kada inflacija raste, rastu i troškovi gradnje, cena čelika, betona, radne snage i logistike. Investitori te troškove prenose na kupce, pa novogradnja poskupljuje. Skuplja novogradnja povlači naviše i cene starogradnje, jer se ta dva segmenta tržišta međusobno prate.
Manje novih stanova na tržištu znači i manje novih stanova za zakup. Smanjena ponuda pod pritiskom nepromenjene ili rastuće potražnje direktno utiče na kirije. Taj mehanizam bio je jedan od pokretača rasta stanarina u Beogradu između 2022. i 2023. godine, kada su cene zakupa porasle između 40 i 60 posto.
Inflacija ima i suprotan efekat: troši platežnu moć zakupaca. Kada realne zarade stagniraju ili rastu sporije od inflacije, podstanari jednostavno ne mogu da prate rast kirija. Stanodavci koji postave cenu iznad onoga što tržište može da apsorbuje ostaju bez zakupaca.
Upravo to se dogodilo u 2025. godini. Nakon rekordnog rasta, tržište zakupa u Beogradu je u prvoj polovini 2025. zabeležilo prve mesečne padove prosečno između 5 i 10 posto u odnosu na prošlogodišnje vrhunce, naročito kod stanova koji su bili precenjeni. Inflacija je, između ostalog, ograničila koliko podstanari mogu da plate, a istovremeno je porasla ponuda stanova za zakup jer investitori koji nisu uspeli da prodaju novogradnju počinju da je iznajmljuju.
Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, prosečna godišnja stopa inflacije u Srbiji iznosila je 4,3 posto u 2024. godini i 3,8 posto u 2025. godini što označava postepeno smirivanje inflatornih pritisaka u poređenju sa periodom 2022. i 2023.
Inflacija zakupnina kao posebna komponenta indeksa potrošačkih cena iznosila je 5,6 posto u decembru 2025. godine, što znači da su kirije i pored pada na pojedinim lokacijama i dalje rasle u proseku brže od opšte inflacije na godišnjem nivou.
Jedan od najopasnijih trenutaka za podstanara koji već iznajmljuje stan je obnova ugovora. Stanodavci u uslovima inflacije gotovo po pravilu traže usklađivanje kirije sa rastom cena pozivajući se na skuplje komunalije, skuplje održavanje zgrade i opšti rast troškova života.
Podstanari koji su potpisali ugovor na godinu dana u periodu nižih kirija mogu pri obnovi biti izloženi zahtevu za značajnim povećanjem. To nije spekulacija to je aritmetika: stanodavac čiji stan vredi više svake godine, a čiji su troškovi porasli, racionalno podiže cenu.
U uslovima visoke inflacije, nekretnine postaju privlačniji vid čuvanja vrednosti novca. Investitori koji bi inače razmatrali druge oblike ulaganja okreću se stanovima kupuju ih, a zatim iznajmljuju. Taj pritisak potražnje na strani kupaca podiže cene stanova, što dugoročno podiže i kirije jer investitori računaju na prinos koji opravdava uloženo.
Prema raspoloživim podacima, prosečna oglašena cena kvadrata stana u Beogradu porasla je sa oko 2.733 evra u prvom kvartalu 2024. na oko 2.990 evra u prvom kvartalu 2025. godine rast od gotovo 9,4 posto za godinu dana. Skuplje stanove koje kupuju investitori znači skuplje stanove koje izdaju krug koji podstanari osete u džepu.
Smirivanje inflacije ne znači automatski pad kirija. Cene na tržištu zakupa pokazuju tzv. lepljivost naviše jednom kada porastu, teško se vraćaju na prethodni nivo. Stanodavci koji su navikli na određenu kiriju nerado je spuštaju, čak i kada inflacija usporava.
Ono što inflaciono smirivanje donosi jeste pre svega usporavanje daljeg rasta i povratak pregovaračke moći u ruke podstanara. Upravo to beleži beogradsko tržište u 2025. i 2026. godini: kirije ne padaju drastično, ali podstanari dobijaju više prostora da pregovaraju, traže bolji odnos cene i kvaliteta i biraju između više ponuda nego što je to bio slučaj u prethodnim godinama.
