Dok svi gledaju Halkidiki, na ovoj EU obali apartmani kreću od 15.000 evra

Podaci portala Indomio.bg pokazuju da rasponi cena između pojedinih lokacija nisu nijanse, jer razlike dostižu višestruke vrednosti na samo par stotina kilometara iste obale. Za kupce iz Srbije koji u Bugarsku gledaju kao na pristupačnu EU alternativu, upravo razumevanje te razlike određuje je li u pitanju dobra računica ili skupo iznenađenje.

Nesebar i Sunny Beach: najniži ulaz, ali uz važnu napomenu

Nesebar i okolina drže najniže apsolutne cene na bugarskoj obali. Studio od 42 kvadrata u Sunny Beachu, sa bazenom, liftom, parkingom i klimom nadomak plaže, oglašava se za 16.000 evra, odnosno 381 evra po kvadratu. To je cena kojom se bugarska obala teško poredi sa ijednom mediteranskom alternativom.

X

U istoj mikrolokaciji ima i studija od svega 10 do 13 kvadrata za 15.000 do 15.500 evra, po kvadratu i do 1.550 evra, sasvim drugačija računica. Kupac privučen isključivo niskim apsolutnim iznosom mora gledati i šta konkretno kupuje. Nešto severnije, u Tankovu, stan od 38 kvadrata sa terasom stoji 21.500 evra, oko 566 evra po kvadratu.

Gotovo cela ponuda u ovoj zoni odnosi se na apartmane u odmarališnim kompleksima, namenjenim sezonskom korišćenju. Ko traži nekretninu za celogodišnji boravak, mora tražiti drugde.

Bjala i Varna: alternativa za kupca koji ne traži resort

Bjala, gradić u varnenskoj opštini sa tri kilometra plaže i šumskim pojasom, nudi drugačiji profil. Studio od 36 kvadrata sa panoramskim pogledom na more i planinu, 300 metara od plaže, oglašava se za 19.500 evra. Apartman od 32 kvadrata u kompleksu Byala Sun Residence 9, sa pogledom na bazen, stoji 18.900 evra, uz godišnje troškove održavanja od osam evra po kvadratu.

U Varni, najvećem bugarskom obalnom gradu, studio od 25 kvadrata oglašava se za 14.990 evra. To je jedan od retkih primera gradskog stana, a ne odmarališnog apartmana, po ovoj ceni.

Burgas: resort kompleksi između 23.000 i 28.500 evra

Burgas i okolina nude apartmane u kompleksima Sunny Day 3, 5 i 6, sa površinama od 25 do 30 kvadrata, po cenama između 23.500 i 28.500 evra. Cena po kvadratu ide i do 1.096 evra za nameštene objekte. Kompleksi imaju bazen, restoran, obezbeđenje i redovan prevoz do Sunny Beacha. Godišnja naknada za održavanje u svim Sunny Day kompleksima iznosi 580 evra, što je stavka koja mora ući u ukupan trošak vlasništva.

Balčik: severna obala sa mešovitim profilom

Balčik nudi širu lepezu od ostalih lokacija. Na tržištu su istovremeno prisutni studio od 30 kvadrata za 27.500 evra, stan od 38 kvadrata za 30.000 evra, i apartman od 65 kvadrata za 33.000 evra, 508 evra po kvadratu, jedan od boljih odnosa na celoj obali. Balčik je manje turistički zastupljen od Nesebarove okoline, ima aktivan gradski život i direktan pristup moru, ali bez hotelskog karaktera i resort zona.

Ahtopol: premium na jugu

Na samom jugu, Ahtopol u opštini Carevo igra sasvim drugu igru. Studio od 33 do 36 kvadrata ovde košta između 62.000 i 76.540 evra, a cena po kvadratu redovno prelazi 2.000 evra. Novogradnja u prvoj liniji mora, prirodne uvale i relativno netaknuta obala opravdavaju razliku u odnosu na sever. Ko ulazi u Ahtopol, ne traži najjeftiniji ulaz na bugarsku obalu, traži lokaciju sa dugoročnim potencijalom rasta vrednosti.

Šta bugarski zakon kaže o kupcima iz Srbije  i gde je granica

Bugarska je u EU od 2007. i u Šengenu od marta 2024. Za kupce iz Srbije to donosi i dobre i loše vesti. Dobra vest: kupovina stana ili apartmana u zgradi nije ograničena. Srpski državljanin može bez posebnih dozvola kupiti studio u Sunny Beachu, apartman u Bjali ili stan u Balčiku.

Loša vest: kupovina zemljišta kao fizičko lice nije dostupna državljanima zemalja van EU. Ko želi kuću sa parcelom, mora registrovati bugarsko privredno društvo ili imati pet godina zakonitog boravka u Bugarskoj. Za apartman u odmarališnom kompleksu, te prepreke ne postoje.

Troškovi kupovine i cena praznog stana

Transakcioni troškovi u Bugarskoj su niži nego u većini EU zemalja. Porez na prenos imovine kreće se između dva i tri odsto, notarske takse oko 0,5 do 1,5 odsto, registracija 0,1 odsto, agencija najčešće tri odsto. Realni ukupni troškovi transakcije iznose između četiri i sedam odsto kupovne cene.

Godišnji porez na imovinu je simboličan, obračunava se na osnovu administrativne vrednosti nekretnine, uvek niže od tržišne, i iznosi od 0,01 do 0,45 odsto te vrednosti.

Ali resort kompleksi imaju godišnje naknade: Sunny Day kompleksi naplaćuju 580 evra godišnje, Bjala osam evra po kvadratu. Za vlasnika koji stan koristi sezonski, to je trošak koji ide iz džepa bez povrata.

Srpski kupci u Bugarskoj mogu boraviti do 90 dana u periodu od 180 dana bez vize. Bugarska je u Šengenu od marta 2024, što znači da se ovo pravilo primenjuje kao i u svim ostalim Šengen zemljama, bez izuzetka i bez obzira na to da li ste vlasnik nekretnine ili ne.

Bugarska nema aktivan program zlatne vize koji bi stranim kupcima davao boravišnu dozvolu kroz kupovinu nekretnine. Program je ukinut 2022. godine. Za duži boravak jedina opcija je apliciranje za dugoročnu vizu ili privremenu boravišnu dozvolu na osnovu zaposlenja, školovanja ili drugog zakonskog osnova. Vlasništvo nad apartmanom u Sunny Beachu ili Ahtopolu taj put ne skraćuje.