Kirije u 2026. godini ne rastu. One padaju. Razumeti zašto, i šta to znači za zakupce i stanodavce, ključno je ako planiraš iznajmljivanje stana u Beogradu ove godine.
Prema podacima mreže Nekretnine.rs, prosečna tražena cena zakupa stana u Beogradu u martu 2026. godine iznosi 14,45 evra po kvadratnom metru. To znači da se garsonjera od 30 kvadrata danas u proseku oglašava za oko 430 evra mesečno.
Iako taj iznos i dalje nije nizak, tržište je vidljivo mirnije nego tokom 2023. i početkom 2024. godine, kada su kirije u centralnim gradskim opštinama dostizale nivoe koji su za veliki broj zakupaca bili praktično nedostižni.
Raspon cena danas je znatno širi. U udaljenijim delovima grada manji stanovi mogu se pronaći već od 230 do 300 evra mesečno, dok se garsonjere i jednosobni stanovi na atraktivnijim lokacijama uglavnom kreću između 450 i 700 evra.
Novogradnja u centralnim zonama i dalje drži visoke cene često oko 1.000 evra i više, ali taj segment tržišta danas znatno sporije pronalazi zakupce spremne da prihvate cenu bez pregovora.
Promena dinamike nije došla slučajno. Ponuda stanova za izdavanje u Beogradu tokom prethodnih meseci je porasla, dok je intenzivna tražnja koja je obeležila period između 2022. i 2024. godine počela postepeno da slabi.
Istovremeno, manji je i broj stranih kompanija i zakupaca koji su ranije bez većih pregovora prihvatali visoke tržišne cene, što se direktno odrazilo na brzinu izdavanja stanova.
Stan koji je pre dve godine mogao da bude izdat za svega jedan dan danas u proseku čeka zakupca između dve i četiri nedelje čak i u zonama poput Vračara ili centralnog Novog Beograda. U perifernim opštinama i kod stanova slabijeg standarda taj period je često i duži.
Procene pokazuju da je stopa slobodnih stanova početkom 2026. porasla na oko pet odsto, što je primetno više u odnosu na period između 2021. i 2024. godine, kada se uglavnom kretala između tri i četiri procenta.
Jedan od najvećih paradoksa trenutnog tržišta jeste činjenica da prodajne cene stanova i dalje rastu, dok kirije stagniraju ili padaju.
Prema podacima Republički geodetski zavod, cene stanova u Beogradu u četvrtom kvartalu 2025. godine bile su više za 6,32 odsto na godišnjem nivou, što predstavlja najveći regionalni rast u Srbiji. Objašnjenje leži u razlici između investicionih očekivanja vlasnika i realne platežne moći tržišta zakupa. Deo stanodavaca koji je nekretnine kupovao tokom perioda rekordnih cena pokušava da zadrži kirije na nivoima koji bi opravdali visoku investiciju.
Međutim, tržište se promenilo. Stan koji mesecima ostaje prazan postaje skuplji od prihvatanja niže, ali realne zakupnine. Upravo zbog toga sve više vlasnika koriguje očekivanja i prilagođava cenu novim tržišnim okolnostima.
Za ljude koji trenutno traže stan u Beogradu, ovo je verovatno najpovoljniji trenutak za pregovore u poslednje četiri godine.
Zakupci danas mnogo češće traže korekciju cene, pregovaraju oko depozita ili fleksibilnijeg trajanja ugovora, nešto što tokom vrhunca tražnje gotovo da nije bilo moguće.
U novoj tržišnoj dinamici najbolje prolaze stanovi koji su realno pozicionirani: korektno uređeni, dobro fotografisani i cenovno usklađeni sa konkurencijom.
Pad pritiska na kirije ne znači da je beogradsko tržište zakupa u krizi. Naprotiv, reč je o procesu normalizacije nakon perioda vanredne tražnje i naglih cenovnih skokova.
Posle nekoliko godina tržišta koje je funkcionisalo pod uticajem spoljašnjih šokova, odnos ponude i potražnje počinje ponovo da se približava realnim okvirima, onima koje određuju platežna moć zakupaca, kvalitet nekretnina i stvarna vrednost lokacije.
U takvom okruženju najveću prednost imaće oni koji na vreme razumeju novu dinamiku tržišta bilo da traže stan ili pokušavaju da ga izdaju.
