Prema podacima RGZ za 2025. godinu, ukupna vrednost tržišta nepokretnosti dostigla je 8,1 milijardu evra, što je istorijski maksimum. Broj kupoprodajnih ugovora porastao je tek za 1,8 odsto, dok je vrednost tržišta skočila za 8,6 odsto. Ta razlika nije slučajna, ona pokazuje da se na tržištu ne prodaje više, već skuplje. Upravo taj raskorak oblikuje i tržište zakupa.
Slika zakupca više nije jednostavna. Studenti i dalje čine važan deo tržišta, posebno u univerzitetskim centrima, ali više nisu dominantni. Njihovo mesto sve više zauzimaju IT stručnjaci, strani radnici i digitalni nomadi, ljudi koji rade za inostrane poslodavce ili kompanije sa višim platnim rangom i koji su spremni da plate više za lokaciju, kvalitet i infrastrukturu.
Istovremeno, demografski trendovi dodatno učvršćuju tražnju. Prosečan uzrast u kojem mladi u Srbiji napuštaju roditeljski dom pomeren je na oko 31 godinu, što produžava period tokom kojeg su upućeni na iznajmljivanje. Tržište time dobija stabilnu bazu zakupaca koji ne ulaze brzo u kupovinu.
Kirije u većim gradovima ostaju na visokom nivou bez jasnih signala pada. U Beogradu, garsonjere se retko nalaze ispod 300 evra, dok jednosobni stanovi počinju od oko 400 evra i idu znatno više u centralnim opštinama.
Međutim, važnija promena od same cene jeste pomeranje tražnje. Lokacije koje nude sadržaj, infrastrukturu i dobru povezanost postaju dominantne, dok zone koje su nekada bile simbol prestiža gube deo atraktivnosti. Fokus se sve više pomera ka delovima grada koji odgovaraju savremenom načinu života, blizini poslovnih zona, dostupnosti usluga i kvalitetu svakodnevnog okruženja.
Razlog zbog kojeg zakup jača leži u tržištu kupovine. Prosečna cena kvadratnog metra u Srbiji u 2025. godini iznosi 1.719 evra, uz rast od 8,6 odsto, dok je prosečna cena stana porasla na gotovo 90.000 evra. Za veliki deo kupaca to znači ulazak u dugoročno kreditno zaduženje, ako je uopšte dostupno.
Istovremeno, vrednost prometa stanova raste znatno brže od broja transakcija, što potvrđuje da cene rastu brže nego što tržište širi obim. Posebno je značajno to što je razlika između starogradnje i novogradnje gotovo nestala, čime je ukinut jedan od ključnih mehanizama „jeftinijeg ulaza“ na tržište.
Sve to zajedno dovodi do jednostavnog ishoda: deo potencijalnih kupaca ostaje u zakupu duže nego što je planirao.
Tržište izdavanja danas funkcioniše kroz dva paralelna modela. Dugoročni zakup nudi stabilnost i predvidiv prihod, uz manji angažman vlasnika. Nasuprot tome, kratkoročni najam donosi potencijalno veće prihode, ali zahteva kontinuirano upravljanje i aktivno prisustvo na tržištu.
Razlika između ova dva pristupa više nije samo u zaradi, već u načinu na koji se stan koristi kao investicija koja "radi sama“ ili kao aktivan posao koji traži vreme i organizaciju.
Tržište izdavanja u Srbiji ulazi u fazu u kojoj više nema prostora za pretpostavke. Promenjena struktura zakupaca, visoke kupovne cene i veća konkurencija među stanodavcima stvaraju okruženje u kojem se svaka pogrešna procena brzo vidi.
Za vlasnike to znači da više nije dovoljno imati stan, potrebno je razumeti tržište. Za zakupce, to znači da izbor nije samo pitanje cene, već i dugoročne održivosti troška.
Jedno je, međutim, jasno - kako cene kupovine rastu, zakup prestaje da bude privremeno rešenje i sve više postaje trajni model stanovanja.
