Upravo na ovom koraku, suštinska razlika između novogradnje i starogradnje prestaje da bude pitanje mirisa sveže farbe, modernije arhitekture ili energetske efikasnosti. Prava linija razdvajanja leži u poreskom tretmanu koji neinformisanog kupca može koštati i preko deset hiljada evra. Za mnoge građane, ovo saznanje predstavlja hladan tuš koji usledi tek u završnoj fazi, kada dođe vreme za potpisivanje ugovora i konačni finansijski obračun. Kako ne biste došli u situaciju da vam budžet za opremanje stana nestane u administrativnim taksama, neophodno je da u potpunosti razumete pravila igre pre nego što isplatite kaparu.
Najvažnija i finansijski najteža razlika na vašem putu do nekretnine zavisi isključivo od jedne činjenice, da li ključeve svog novog doma preuzimate direktno od investitora ili od prethodnog vlasnika. Ova odluka diktira koji ćete porez platiti, a tu nastaju prve velike zablude.
Kada kupujete potpuno nov stan od investitora, vaša obaveza je porez na dodatu vrednost, odnosno PDV, koji iznosi deset procenata. Na prvi pogled, ova cifra deluje zastrašujuće, ali dobra vest je da je ovaj iznos već inkorporiran u oglašenu cenu kvadrata koju vidite u oglasima. Kupac ovaj porez ne plaća kao iznenadni dodatni udar na džep nakon završene kupovine, već on predstavlja integralni deo cene koju je investitor unapred formirao.
Sa druge strane, kod kupovine starogradnje poreska slika se drastično menja. U ovom scenariju, zakon vas obavezuje da platite porez na prenos apsolutnih prava koji iznosi dva i po procenta. Za razliku od PDV-a, ovaj porez nije deo kupoprodajne cene. On se obračunava tek naknadno, na osnovu tržišne vrednosti nekretnine koju zvanično procenjuje Poreska uprava, a rešenje za naplatu može vam stići na kućnu adresu mesecima nakon što ste se uselili i zaključili ugovor. Iako matematički dva i po procenta zvuči daleko povoljnije od deset procenata, stvarna isplativost u praksi zavisi od ukupne cene nekretnine, ali pre svega od jedne presudne stavke zakonske mogućnosti oslobađanja od poreskih nameta.
Ukoliko se nalazite u životnoj fazi gde kupujete svoju prvu nekretninu, domaće zakonodavstvo vam nudi izuzetno snažnu olakšicu u vidu prava na povraćaj PDV-a pri kupovini novogradnje. Zakon je u ovom segmentu vrlo precizan i afirmativan za kupce, omogućavajući povraćaj novca za površinu do četrdeset kvadratnih metara na ime samog kupca, uz dodatnih petnaest kvadratnih metara za svakog prijavljenog člana domaćinstva.
Ova državna olakšica u svakodnevnoj praksi ne predstavlja samo mrtvo slovo na papiru, već čist finansijski dobitak koji se kreće od nekoliko hiljada, pa sve do preko deset hiljada evra čistog novca vraćenog na vaš račun, u zavisnosti od kvadrature i same lokacije stana. Ovo je ključni razlog zašto se sve veći broj mladih parova i porodica strateški odlučuje za novogradnju. Iako je početna cena kvadrata u startu osetno viša, injekcija "živog" novca kroz povraćaj poreza drastično smanjuje ukupan trošak investicije i ostavlja prostor za kompletno opremanje stana.
Kada je reč o starogradnji, kupac prvog stana takođe uživa zaštitu zakona i može biti u potpunosti oslobođen plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava od dva i po procenta, prateći identično pravilo dozvoljene kvadrature. Međutim, psihološka i praktična razlika je ogromna, jer kod starogradnje ne dobijate konkretan novac nazad na račun, već isključivo izbegavate obavezu plaćanja dodatnog nameta Poreskoj upravi.
Pored osnovnih poreskih obaveza, put do upisa u katastar popločan je pratećim troškovima koji tiho, ali sigurno, mogu "pojesti" između tri i sedam procenata ukupne vrednosti stana. Ovi troškovi se često zanemaruju u početnim računicama, a obuhvataju ozbiljne stavke poput notarskih taksi za samu overu kupoprodajnog ugovora, čija visina direktno raste sa vrednošću nekretnine koju kupujete. Odmah zatim slede i neizbežne republičke administrativne takse neophodne za upis vašeg prava svojine u Republičkom geodetskom zavodu.
Ukoliko proces potrage i kupovine vodite uz stručnu pomoć posrednika, u svoju računicu obavezno morate integrisati i agencijsku proviziju. Za najveći broj kupaca koji svoju investiciju finansiraju putem stambenih kredita, finansijska konstrukcija se dodatno širi. Bankarske procedure zahtevaju izdvajanja za troškove obrade kredita, overe založnih izjava i menica, ali i obavezno angažovanje licenciranih procenitelja, kao i plaćanje adekvatnih polisa osiguranja nepokretnosti, a često i životnog osiguranja dužnika.
U današnjim tržišnim uslovima, izbor između starogradnje i novogradnje odavno je prestao da bude isključivo pitanje ličnog prestiža, idealne mikrolokacije ili debljine zidova zgrade. Kompleksan poreski tretman je taj tihi arhitekta koji diktira konačnu isplativost na papiru. Edukovan kupac koji strateški, pametno i na vreme iskoristi svoje pravo na povraćaj PDV-a može dramatično oboriti realnu, konačnu cenu novogradnje.
Zato je najvredniji i najvažniji savet stručnjaka pre svake kupovine jasan, pre nego što se emotivno vežete za idealan raspored soba, otvoren koncept dnevnog boravka ili savršen panoramski pogled sa terase, stavite kompletnu poresku i administrativnu strukturu vaše transakcije na papir. Razlika u toj preciznoj matematici na kraju procesa često vredi koliko i jedan odličan, nov porodični automobil.
