Kvadrat stana nije samo broj, on određuje profil zakupaca, troškove vlasništva, likvidnost na tržištu i investicioni potencijal. Analiza podataka iz najvećih gradova pokazuje da se najisplativije kvadrature jasno izdvajaju i da se njihova prednost vidi i u zakupu i u preprodaji.
Najveću potražnju u Srbiji danas imaju garsonjere i jednosobni stanovi površine od 28 do 45 kvadrata. Razlozi su vrlo jasni: ova kvadratura ima najmanju početnu cenu, najlakše se izdaje i daje najbolji odnos zakupa i uložene sume. U Beogradu i Novom Sadu jednosobni stanovi postižu najviši ROI, jer kirije rastu brže od cene kvadrata, a stopa pražnjenja je minimalna.
Za investitore je posebno važno da mali stanovi imaju najširu grupu potencijalnih zakupaca – od studenata i mladih profesionalaca do zaposlenih u IT i uslužnim sektorima. U praksi, to znači da stan od 35 kvadrata u dobroj zoni donosi stabilan i predvidiv prihod, a u preprodaji se prodaje brže od svih drugih struktura.
Kvadrature od 45 do 60 kvadrata (dvosobni i komforni jednosobni) čine najtraženiji segment kod kupaca koji kupuju prvi stan. Ova kvadratura daje pravi balans između upotrebljivosti i ukupne cene, a pritom čuva vrednost čak i u periodima kada tržište usporava. U Beogradu, Nišu i Novom Sadu upravo dvosobni stanovi najbolje zadržavaju cenu u starijim zgradama, jer najšire odgovaraju strukturi domaćinstava.
Za razliku od malih stanova, dvosobni su otporniji na oscilacije tržišta jer imaju dublju osnovu potražnje. Ova kvadratura je standard za mlade parove, porodice sa jednim detetom i kupce koji planiraju dugoročno, pa su i prinos i stabilnost vrednosti ujednačeni.
Trosobni i veći stanovi iznad 70 kvadrata ulaze u zonu viših troškova i nešto slabije likvidnosti. U poređenju sa manjim strukturama, njihov ROI je niži, a tržište zakupaca ograničenije. U Beogradu i Novom Sadu ovo su stanovi koji se najduže izdaju i najsporije prodaju, osim ako se nalaze u premium zonama.
Razlog nije kvalitet nego ekonomija: veliki stanovi nose veće mesečne režije, veće takse održavanja i suženu ciljnu grupu. Porodice koje kupuju veću kvadraturu danas su znatno opreznije i detaljnije biraju lokaciju, infrastrukturu, školu i saobraćaj. To sve utiče na vreme prodaje i investicionu dinamiku.
Podaci sa tržišta jasno pokazuju da kupci i investitori koji traže najbolji odnos cene, zakupa i dugoročne vrednosti treba da gledaju male i srednje kvadrature. Garsonjere i jednosobni stanovi imaju najbolji prinos i najbrži promet. Dvosobni stanovi su najstabilniji porodični format i najotporniji na tržišne promene. Veliki stanovi isplate se samo u premium zonama i kod kupaca sa specifičnim zahtevima.
U tržištu koje prolazi kroz duboke infrastrukturne i demografske promene, kvadratura nije samo površina, ona je investiciona odluka koja određuje vašu finansijsku sigurnost u narednih deset, dvadeset ili trideset godina.
