Kupujete prvi stan u Srbiji? Ovo su pravila koja morate znati pre bilo kakvog potpisa

Pre nego što neko uplati kaparu ili uđe u pregovore, važno je razumeti kako funkcionišu ključna pravila koja određuju bezbednost kupovine i dugoročnu vrednost imovine. U nastavku su najvažnije tačke koje svaki kupac mora da savlada pre potpisivanja ugovora.

Provera vlasništva najvažniji prvi korak

Najkritičniji deo kupovine u Srbiji i dalje je provera vlasništva. List nepokretnosti mora biti uknjižen na prodavca, bez tereta (hipoteke, zabeležbe, sporova), bez službenosti koje utiču na korišćenje stana.

Ako stan nije uknjižen, kupac mora znati da je stvarnopravni rizik uvek veći. U praksi, neuknjiženi stanovi jesu kupoprodajni, ali kupovina zavisi od toga da li zgrada ima upotrebnu dozvolu i da li postoji osnov za naknadnu legalizaciju i uknjižbu.

Pravna sigurnost kod novogradnje

Na tržištu se još uvek pojavljuju investitori koji nude stanove bez kompletne dokumentacije. Međutim, ukoliko želi da se zaštiti, kupac mora insistirati na građevinskoj dozvoli, rešenju o prijavi radova, ugovoru o sufinansiranju gradnje sa bankom (ako postoji), etažni elaborat pre useljenja, kao i na upotrebnoj dozvoli pre primopredaje.

Bez upotrebne dozvole kupac formalno ne stiče mogućnost upisa prava svojine, što produžava finansijski i pravni rizik.

Kreditni uslovi - šta se realno dešava na tržištu

Kupovina prvog stana u Srbiji i dalje je najčešće vezana za stambeni kredit, ali uslovi u 2026. godini znatno se razlikuju od onih pre nekoliko godina. Banke trenutno nude efektivne kamatne stope koje se, u zavisnosti od modela, kreću približno od 4,5% do 6%, a krediti indeksirani u evrima prate 3M ili 6M EURIBOR, koji se početkom 2026. drži oko 2–2,1%, uz maržu banke. Standardno finansiranje obuhvata do 80% vrednosti nepokretnosti, što znači da je potrebno najmanje 20% učešća, osim za kupce koji ulaze u novi državni program podrške mladima.

Državni program za mlade između 20 i 35 godina

Program državnog sufinansiranja stambenih kredita za mlade odnosi se na državljane Srbije od 20 do 35 godina i omogućava kupovinu prvog stana uz učešće od samo 1%. Maksimalni iznos kredita je 100.000 evra, bez ograničenja u pogledu ukupne cene nepokretnosti ili cene po kvadratu. Program predviđa grejs period od godinu dana, kao i subvencionisane kamate: tokom prvih šest godina primenjuje se fiksna stopa od 3,5%, od čega država subvencioniše 2%, pa korisnik plaća 1,5%. Nakon šeste godine primenjuje se varijabilna kamata po formuli 3M/6M Euribor + 2%. Maksimalan rok otplate je do 40 godina, odnosno najduže do 70. godine života korisnika. Ukupna vrednost programa iznosi 400 miliona evra, uz oko 130 miliona evra državne podrške, što bi u ovoj fazi trebalo da omogući kupovinu više od 5.500 stanova.

Uz ili bez državne podrške, banke danas primenjuju izrazito stroge kriterijume procene boniteta, uz detaljnu proveru prihoda, zaduženosti i radnog statusa. Proces obrade kredita traje duže nego ranije zbog regulatornih procedura. Sredstva se ne isplaćuju dok se ne overi predlog za upis hipoteke, što znači da kupac mora unapred obezbediti svoje učešće i dodatne troškove (notar, katastar, procena, eventualni porez). U praksi, bez najmanje 10–20% gotovine, pregovori retko mogu da počnu, čak i kada kredit pokriva većinu vrednosti stana.

Porezi i troškovi: šta u praksi iznenadi prve kupce

Troškovi kupovine prvog stana najčešće budu veći nego što kupci očekuju. Neophodno je računati porez na prenos apsolutnih prava od 2,5% (samo za starogradnju), onda troškove notara (0,1–0,3% u zavisnosti od vrednosti), takse katastra (približno 10.000–20.000 dinara),, procenu vrednosti nekretnine (ako kupac ide preko kredita), kao i na osiguranje hipoteke ili polisa života, što zavisi od banke do banke.

Za novogradnju se porez ne plaća, ali zato investitori često imaju parcijalne troškove koji ulaze u ugovor (garaža, priključci, oprema).

Najveće razlike u isplativosti

Kupovina prvog stana nije samo pitanje cene kvadrata. Razlike u stvarnoj vrednosti stanova nastaju zbog kvaliteta konstrukcije i instalacija, energetskog pasoša (A, B, C kategorije), infrastrukture u zoni (prevoz, parking, škole, zdravstvo), urbanističke perspektive lokacije (najčešći razlog rasta cene).

Kupac mora analizirati planove komunalne i putne infrastrukture. U praksi, lokacije koje ulaze u razvojne koridore (metro, obilaznice, gradske saobraćajnice) istorijski beleže stabilniji rast vrednosti.

Kapara, ugovor i rokovi: gde se najčešće prave greške

U praksi u Srbiji najviše problema nastaje zbog nepreciznih ugovornih odredbi. Kapara mora biti jasno definisana, odnosno da li je novac koji se daje kapara ili avans, rokovi za isporuku, kazne zbog kašnjenja, kao i tehnička specifikacija stana.

Kod novogradnje, kupac mora insistirati na zapisniku o primopredaji u kojem se navodi svaki nedostatak. To je jedini dokument koji omogućava naknadnu zaštitu prava.

Buduća vrednost i investiciona sigurnost

Kupovina prvog stana je najčešći najveći finansijski potez koji porodica napravi u životu. Kupci koji razumeju dugoročne parametre troškove održavanja, energetsku efikasnost, perspektivu lokacije, planove šire regulacije u pravilu donose stabilnije odluke i lakše održavaju vrednost imovine.